时代周报
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产经 08月12日
博鳌访谈|郭杰群:房企不应将REITs作为融资工具
蔡颖

在经历了第一季度的窗口期后,房企融资再度收紧。

为防范房地产金融风险,监管层频频发声。5月,银保监会发布23号文,严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等五项房地产业务。

7月6日,银保监会发布消息,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

与此同时,房企海外债券融资也将大幅缩水。7月12日,发改委发文再添海外融资限制,房企新境外发债只能用于置换一年内到期的中长期境外债务,虽然美元债发行未被管控,但资金用途受限。

从暂停部分房企境内发债、ABS融资,到严控房地产信托规模,再到房企美元债发行遭遇压力,房地产融资来源全面受到限制。

作为房地产的命脉,金融至关重要。当融资渠道被封堵,房企是否能快速销售加款,并找寻到创新型融资途径,成为房企生存与发展关键因素。

8月9日,清华大学货币政策与金融稳定中心副主任、厦门国际金融技术有限公司首席经济学家郭杰群在2019博鳌房地产论坛上接受时代周报记者专访时表示,房地产调控的主旋律不会变,房企融资仍将面临较大挑战,在现金流为王的背景下,房企未雨绸缪,提前收缩战线聚集资金,今年下半年,面临资金压力的房企将通过转让项目来实现压力。

(Q:时代周报 A:郭杰群)

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Q:您认为房地产融资收紧背后的原因是什么?

A:这跟目前的违规房地产融资现象有关。事实上,只要调控稍微放松,下面的银行或者是融资机构,马上就开始将资金转向这个房地产行业。

除此之外,今年政治局会议上,房企再次强调“房住不炒”,并首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。目前采取的一系列融资收紧措施也是坚决贯彻房住不炒政策。

最后,融资收紧跟我们国家目前存在的房价过高也息息相关,超过老百姓能承受的范围。

Q:公开市场融资(信托、债券、信贷、海外债)受阻后,房企融资有哪些新出路?如何度过资本难关?

A:现在的融资环境并不是全面封闭,包括正在进行的物业贷,开发贷在满足银行的风控要求下还是可以拿到的,除此之外,私募资金市场也能获取到相应资金。

对于像ABS以及股权类融资,很多房企知道但并不一定能正确使用,至于能不能拿到融资,主要还是在于项目的质量以及开发商自身的信用。

面临资金压力,企业首先要做到“节流”。在去年的博鳌房地产论坛上,我当时就提出了房地产企业需要聚集资金,收缩战线,如果没有采纳这种措施,而到现在才来思考如何融资,为时已晚。

今年上半年有一大批这个房地产企业倒闭,也并不是一个非常令人惊愕的现象,随着融资环境趋严,未来还有更多的房企资金承压,可以通过转让项目来缓解压力,否则将直接陷入破产的境遇。

Q:您在博鳌论坛的演讲中提到,房地产行业发展有三个阶段,一个是开发阶段,第二个阶段是管理阶段,比拼的是管理运营能力,第三个阶段就是金融阶段。我国的房地产发展是否进入了金融阶段?这个阶段的主要特征是什么?

A:国内的开发商融资的手段是非常多的,超过30多种,虽然融资手段多样,但国内的房地产开发但我们还是只处在开发阶段,尚未进入金融阶段。

这都因为我们目前采用所有的融资手段,都是一个为项目配套而使用,是一个被动的资金管理。

金融阶段,是一个主动的管理方式,房地产专业资金投资者占据着主导地位。一般是先有有策略再募集资金,然后拿这笔资金到市场上发行一些好的地产项目。

Q:在目前融资收紧的背景下,REITs作为其中一种补充融资方式,能否得到实质性的发展和推进?

A:当前开发商面临一定的融资困难,片面地将REITs作为融资工具是错误的,因为REITs是一种特定资产的运营管理模式,而并不是融资工具。

REITs作为一种金融工具,其成功是基于成熟的物业运营管理能力,有助于个人投资者丰富其投资标的,帮助他们投资当前他们不可能接触的商业地产行业。

Q: 您预估今年下半年房地产行业融资环境是什么样的?降温态势是否还会持续?

A:就目前而言,政策不会放松,还会持续一段时间, 持续的时间主要看当前政策的贯彻程度和效果。事实上,房住不炒已经提出过很长一段时间了,但是部分银行执行力度不足,所以导致效果不佳。

编辑 若琳
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