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产经 08月21日
时代商业访谈录 | 三盛集团冯辉明:三盛控股的净利润未能显现
蔡颖

8月15日,三盛集团常务副总裁冯辉明接受时代周报记者专访时表示,公司目标是希望成为一家“中而美”的房企。

“我们理解的中等规模,是基于当前百强企业参照情况下的中等规模。也就是签约收入在500-1000亿元,结转收入在150-600亿元的公司。”冯辉明表示,中等规模是一个动态观察指标,会随着百强企业的规模变化而调整。

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三盛集团常务副总裁冯辉明

2017年8月,三盛借壳利福地产上市,随后正式更名为三盛控股(02183.HK),成为三盛集团房地产业务的重要上市平台。然而囿于借壳这一上市途径,母公司在两年内无法向三盛控股注入地产资源,这也使得三盛控股发展受到一定限制,难以有明显的业绩增速。

财报显示,2018年,三盛控股已订约但未确认销售的金额约为11.42亿元,签约销售建筑面积约为9.55万平方米。

母公司资产注入

2017年,三盛集团收购利福地产借壳登陆香港主板市场。

根据相关上市准则的要求,香港上市公司收购后,三盛控股的资产注入动作至少是在获得控制权24个月后进行,这也使得三盛控股的发展在短期内受到桎梏。

三盛控股的业绩报告显示,2018年,公司已订约但未确认销售的金额约为11.41亿元,分别来自济南、平潭、霞浦、南通、温州等的6个地产项目。

三盛控股总资产98.68亿元,同比上升72%;存货账面值为77.83亿元,同比增长124%;毛利约为5520万元,毛利率为5.9%,略低于行业平均水平。

规模扩张带来成本上升,土地价值兑现需要时间,使三盛控股出现亏损,业绩“亮红灯”。

财务报表显示, 2017-2018年,三盛控股的年内亏损分别为7.3万元、1.86亿元。

2017年,三盛控股的资产负债比率为75.6%;2018年,该项为87.6%,剔除预收账款及合约负债的资产负债比率约85.7%,同比增加25.8%。

针对三盛控股目前存在的高负债以及亏损问题,冯辉明向时代周报记者指出,这是不了解上市准则以及三盛控股与三盛集团的关系,而导致的误读。

“过去两年中,三盛集团以提供资金的方式支持三盛控股的发展,三盛控股因此也获取了10多个地产项目。但这些地产项目还都处于开发建设过程中,还没有到收入结转的阶段,因此,三盛控股的净利润也还没有显现出来。”冯辉明向时代周报记者表示。

此外,冯辉明还透露,随着收购三盛控股已经届满两年,在今年公司开始在上市准则允许的范围内,开始分步骤地将三盛集团的资产注入到三盛控股上市体系内,快的话,在八月份提交第一批注入资产的申请,今年内会注入两批。最终,会将三盛集团地产业务尽可能注入到三盛控股上市公司内。

事实上,三盛控股只占集团总房产开发的一小部分,目前大部分开发业务都还停留在三盛地产平台。

根据官网资料显示,截至目前,三盛地产总开发总面积约1500万平方米,土地储备1000多万方,货值近2000亿元,2018年销售业绩350亿。

加大规模

千亿规模需要土储的支撑,在今年较为严格的楼市调控下,多数企业在拿地策略上更为谨慎。

冯辉明表示,当前的政策影响对公司业务发展还处于可控范围,会保持自己的业务节奏,不会做大的业务计划调整,如果市场进一步下行,会进行适度调整。

“目前三盛还是比较健康,早期拿了很多项目,包括在福建国际公园在内的很多项目,净利润都比较高,很多都超过15%,加上后期拿的地,净利润总体超过10%。三盛控股在历史上没有拿过地王。在今年年初,公司计划了300亿拿地资金,补充500-600亿货值。”冯辉明如是称。

冯辉明还透露,目前三盛拿地,采取“并购运作为主、投地为辅”的策略。

“公司70%-80%的土地都来自收并购,有些地方收并购的楼面价比招拍挂低一些。我们现在也在参与招拍挂,虽然公开市场的土地溢价在下降,但从近期市场表现而言,仍然不低。”

他举例说道,“我们之前参加了龙岩一块土地的竞拍,给出了在我们能力范围内的最高价格,但最终还是被万科以更高的价格拿下。”

冯辉明表示,房企融资全面收紧,收并购项目的优势开始凸显。

“目前土地前融受到影响,但对于并购类项目,银行还是可以做。每个项目拿地前,我们都会要求解决投资现金流以及未来资金安排。”

2018年,三盛控股共收购10幅新土地项目的权益。新收购土地的估计总建筑面积约为134万平方米,其中股本权益占60万平方米。土地收购的合同总代价约为人民币65.43亿元,根据其于相关的股本权益应付人民币 24.21亿。

以住宅地产为核心,智能制造和教育为两翼,三盛集团同时正在开拓多元化赛道。

冯辉明表示,房地产业务是围绕三盛控股进行发展,教育是围绕三盛教育展开,智能制造是围绕乾照光电而展开。

业务范畴之外,三盛集团的转型还体现在组织、机制、文化以及商业模式四个方面。

组织转型层面,冯辉明表示,将从高层、中层、基层三个维度进行队伍建设和组织升级。

“在商业模式转型方面,过去公司可能更多关注单项目层面的静态净利率,现在我们会更关注动态收益率,围绕ROE,关注公司年化收益的增长。同时在文化转型方面,三盛将注入更多刚性和狼性的因素,倡导高绩效结果。”冯辉明向时代周报记者表示。

编辑 若琳
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